Quel loyer retenir pour une villa avec vue exceptionnelle sur le golfe de Saint-Tropez ?
Un contribuable a cédé une villa dont il était propriétaire à une SCI qu'il détenait et qui possédait une vue exceptionnelle sur le golfe de Saint-Tropez. La villa comportait deux garages, une grande piscine et était située au sein d'un parc aménagé de deux hectares avec une maison de gardien.
La SCI a ensuite loué la villa au contribuable moyennant un loyer mensuel hors charges de 3 000 euros.
A la suite d'un contrôle fiscal, l'administration fiscale a estimé que ce loyer était anormalement bas. Elle a ainsi notifié un redressement fiscal remettant notamment en cause les déficits fonciers déclarés par le contribuable.
Afin de déterminer la valeur locative de la villa, l'administration fiscale avait tout d'abord appliqué un taux de rendement de 2,4% sur le prix d'acquisition ce qui donnait un loyer mensuel de 14 000 euros. Elle a ensuite actualisé cette valeur locative par l'application de l'indice de construction des immeubles à usage d'habitation ce qui donnait des valeurs locatives de plus de 210 000 euros par an pour les années 2015 et 2016.
Le contribuable a essayé de se défendre en affirmant que, pour la taxe d’habitation, il était considéré que la partie réellement utilisée par le locataire excluait en grande partie le parc. Le prix d’acquisition pour le calcul de rentabilité devait donc être retenu au titre de cette seule partie utilisée. Le contribuable produisait ainsi, selon cette méthode, un rapport d'expertise qui conduisait à considérer que la valeur locative était de 57 408 euros par an.
La Cour a cependant relevé que le contrat de bail conclu avec la SCI prévoyait de mettre l'ensemble de la propriété à la disposition du contribuable. Elle relève par ailleurs que les tarifs de location d'autres maisons dans le département ne pouvaient être utilisés à titre de comparables à cause du caractère exceptionnel de la villa.
Enfin, la Cour estime que le contribuable n'apporte pas d'éléments démontrant que la villa était devenue vétuste et surtout que le taux de rendement serait excessif car la société n'était pas dotée d'un système de climatisation.
La Cour confirme donc le redressement fiscal et la remise en cause des déficits fonciers.
CAA Versailles, 27 mai 2025, n°23VE00745
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