À partir de quand devient-on fiscalement un marchand de biens ?

Un contribuable est considéré comme étant un marchand de biens et change de régime fiscal sous réserve de remplir deux conditions :

• réaliser des opérations avec une intention spéculative ;

• les opérations doivent présenter un caractère habituel.

La question de la qualification de marchand de biens s’est notamment posée pour une SCI ayant réalisé plusieurs opérations immobilières :

• en 2010, elle avait acheté un immeuble, opéré une division en six lots puis revendu certains lots en 2012.

• en 2011, la SCI avait acquis un immeuble puis opéré une division cadastrale et cédé une partie de l'immeuble. En 2017, la société avait divisé la partie restante puis cédé une autre partie de l'immeuble. La SCI était restée propriétaire d'un lot dans lequel logeait son gérant.

• en 2012, la SCI avait vendu une maison achetée en 2009.

L'administration fiscale avait notifié un redressement fiscal à la SCI estimant qu'elle avait une activité de marchand de biens et que les revenus n'avaient pas été imposés selon le bon régime fiscal. Le redressement fiscal a été contesté jusque devant la Cour administrative d'appel.

Celle-ci a estimé que l'acquisition des trois immeubles entre 2009 et 2011 qui ont par la suite étaient cédés via cinq opérations dans un délai allant de 4 mois à 5 ans conduit à considérer que l'activité est réalisée à titre habituel.

En ce qui concerne la condition relative à l'existence d'une intention spéculative, la Cour estime que la rénovation des immeubles, les opérations de division foncière, l'absence de location de certains bien et la brièveté du délai entre l'achat de certains biens et leur revente démontrent cette intention.

La Cour confirme alors le redressement fiscal de la SCI ainsi que l'application de majoration de 80% pour activité occulte.

 CAA Douai, 28 août 2025, n°24DA01320

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