La valeur de parts de SCI ne s’apprécie pas toujours selon la valeur de l’actif détenu au jour de la cession
Une société de promotion immobilière a fait l’objet d’un contrôle fiscal à la suite duquel l’administration a estimé que la cession de parts de SCI réalisée au cours de l’année 2016 avait été réalisée à un prix trop faible. Elle a alors rehaussé la société au titre de l’acte anormal de gestion et a également imposé les personnes physiques ayant acquis les parts au titre des revenus réputés distribués dont ils auraient bénéficiés du fait de ce prix minoré.
La société avait vendu les parts de la SCI conformément à un prix fixé par un protocole d’accord signé avec les personnes physiques le 15 janvier 2015 alors que l’administration estimait qu’elle aurait dû céder les parts de la SCI à un prix correspondant à la valeur du bien détenu par la SCI à la date de la cession, c’est à dire lors de l’année 2016. La différence de prix s’élevant alors, selon l’administration, à plus d’une dizaine de millions d’euros.
La Cour administrative d’appel a alors relevé que le protocole d’accord conclut en 2015 visait à permettre aux personnes physiques qui ne disposaient pas encore des liquidités d’acquérir à terme les parts de la SCI. Le protocole prévoyait donc l’acquisition des parts par la société et la rétrocession de celles-ci aux personnes physiques par la suite. Les personnes physiques s’engageaient à reverser, en plus du prix, un intérêt de 5% par an.
La Cour estime que l’administration ne pouvait pas se placer à la date de cession pour déterminer la valeur des parts de la SCI.
Elle relève par ailleurs que la méthode de l’administration pour évaluer le seul actif de la SCI, un ensemble immobilier à usage quasi exclusivement de garage, en comparaison avec des cessions d’immeubles à usage professionnel et à usage d’habitation n’était pas adéquate.
En effet, la Cour relève que :
la destination de l’immeuble n’était pas la même ;
les locaux étaient très vétustes, les sous-sols étaient pollués et les murs amiantés ;
la zone urbanistique était inconstructible lors de la conclusion du protocole ;
la conclusion du protocole faisait suite à l’échec d’une promesse d’achat.
Enfin, la Cour estime que la valeur prévue par le protocole en 2015 est confirmée par un rapport d’expertise ayant croisé la méthode de comparaison directe, la méthode par capitalisation des revenus et la méthode par la charge foncière.
Le redressement fiscal est donc annulé.
CAA Versailles, 26 juin 2025, n°23VE00596
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