Quand l’administration essaye de qualifier un notaire de marchand de biens

Un notaire avait acquis, en 2007, deux immeubles en cours d'achèvement comprenant 16 appartements qu'il avait financé par emprunt bancaire. Le but de cette opération était de pouvoir bénéficier d'une réduction d'impôt et supposait une location des appartements présents dans les immeubles pour une durée de cinq ans.

Il a finalement souhaité, lors de l'achèvement des appartements, conserver ces appartements en vue de sa retraite.

Il a alors cédé deux appartements en 2013 et 2015 et a signé quatre compromis de vente en 2014 et en 2015.

A la suite d'un contrôle fiscal, l'administration a estimé que le notaire avait alors réalisé une activité de marchand de biens et a ainsi notifié un rehaussement au titre des bénéfices industriels et commerciaux.

La Cour administrative d'appel, saisie du litige, va cependant relever que le notaire avait des difficultés de trésorerie du fait de loyers impayés. La cession des appartements permettait au notaire de faire face à la déchéance du terme des crédits qui avaient été octroyés par la banque.

Elle relève également que les ventes n'ont généré aucune plus-value pour le notaire et que si ce dernier avait réalisé d'autres acquisitions immobilières entre 2005 et 2015, seul un tiers des immeubles avait été cédé.

Enfin, la Cour relève que le décret relatif au statut du notariat interdit au notaire de faire de la spéculation dans le cadre d'achat revente de biens immobiliers.

Elle juge ainsi que le notaire n'avait pas d'intention spéculative lors de l'achat de l'immeuble et que l'administration ne pouvait considérer qu'il agissait comme un marchand de biens.

Le redressement fiscal est donc annulé.

CAA Bordeaux, 16 déc. 2025, n°23BX03236

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