Quand l’administration tente d’évaluer une villa avec des coupures de presse

Une société a acquis une villa avec une localisation exceptionnelle dans le sud de la France. Elle a ensuite estimé que 15% du prix d'acquisition correspondait au terrain et que les 85% restants correspondaient au prix de la construction.

Elle a ainsi déduit des amortissements de son résultat fiscal au titre de la dépréciation de la construction.

L'administration fiscale a par la suite contrôlé la société et a estimé que la répartition entre le terrain et la construction n'était pas correcte. Selon elle, le terrain avait été sous-valorisé entrainant ainsi une augmentation des amortissements déduits au titre de la construction.

Le rehaussement a été contesté jusque devant la Cour administrative d'appel qui va tout d'abord rappeler qu'en principe, pour contester la valeur de la construction, l'administration doit se fonder sur des transactions comparables.

Lorsque cette méthode n'est pas applicable à cause d'un manque de comparable, elle peut évaluer la valeur de la construction à partir du coût de reconstruction.

La Cour va alors relever que la méthode des comparables n'était pas applicable "compte tenu de la situation exceptionnelle" de la villa.

L'administration pouvait ainsi déterminer le prix de la construction en fonction du coût de reconstruction.

Celle-ci s'est alors fondée "sur les informations issues d'articles de presse relatant d'anciens débats judiciaires, selon lequel le montant des travaux réalisés par l'ancien propriétaire s'élevait à la somme de huit millions de francs en 1995".

L'administration a ensuite estimé que cette somme correspondait à des travaux de second œuvre et que comme il s'agissait d'un bien immobilier de prestige, les travaux de gros œuvre étaient au plus équivalent en valeur à ces derniers.

La Cour va cependant juger que l'administration "ne pouvait évaluer la valeur de reconstruction uniquement sur des articles de presse dont la valeur n'est que relative".

Elle va également rejeter les autres arguments du Ministre et annuler le redressement à ce titre.

CAA Marseille, 16 oct. 2025, n°24MA00621

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