Quand l’argumentation de l’administration pour évaluer un chalet de luxe fond comme neige au soleil

Une SCI détenue par des personnes physiques avait acquis un chalet de luxe à Courchevel 1850 qu'elle a loué à l'année à une société suisse. Les sociétés avaient conclu un contrat de location ne stipulant aucun loyer. La SCI avait néanmoins déclaré un produit imposable au titre de cette location en 2016.

A la suite du contrôle fiscal de la SCI, l'administration a cependant estimé que ce loyer était sous-évalué et a notifié un redressement fiscal à la société.

Dans la proposition de rectification, l'administration avait justifié son rehaussement en estimant que le loyer devait être estimé selon un taux de rendement locatif situé entre 3 à 7% car cette fourchette était "communément admise" par la jurisprudence. Le taux retenu devait selon l'administration être celui de 4% qui aurait été "adapté" au bien exceptionnel.

Après avoir perdu devant le Tribunal administratif, l'administration a essayé, devant la Cour administrative d'appel,  de justifier le redressement en se fondant sur la "moyenne du tarif hebdomadaire de location au m² de quatre chalets situés à Courchevel 1850, proposés sur deux sites internet d'agences immobilières".

La Cour administrative d'appel va cependant relever que :

• les tarifs présentés sur les sites internet sont ceux proposés en 2024 et non en 2016 sans que l'administration justifie que les prix auraient été les mêmes ;

• l'administration n'apporte aucun élément justifiant que les chalets figurant sur les sites internet sont comparables au chalet loué par la SCI ;

• les tarifs sélectionnés par l'administration sont ceux à la semaine en haute saison qui ne correspondent pas à ceux d'un bien loué à l'année ;

• le tarif déterminé selon cette méthode aboutit à un taux de rendement locatif de 9,88%, très supérieur aux taux mentionnés dans la proposition de rectification.

La Cour juge ainsi que l'administration n'apporte pas la preuve que le montant du loyer est significativement inférieur à celui pouvant être obtenu dans des conditions commerciales normales.

Elle annule le redressement.

CAA Marseille, 20 oct. 2025, n°24MA00485

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