Combien ça coûte de louer une villa de luxe dans le sud de la France ?

Une société était propriétaire d’une propriété “constituée d'un terrain de 27 078 m² s'étendant jusqu'à la falaise surplombant la mer Méditerranée, comportant un parc, une pinède, une piscine à débordement, un terrain de tennis, une terrasse dominant la baie, une plage et un petit port privé accessibles par un escalier, ainsi que diverses constructions, dont six bâtiments principaux, l'un étant une villa de style "belle époque" d'une superficie de 250 m² et trois d'entre eux abritant une salle de réception, une salle de projection et une chambre avec piscine et sauna et des bâtiments à aménager”.

Elle avait mis à disposition la villa à l’un de ses associés moyennant un loyer d’environ 66 000 euros par an.

A la suite d’un contrôle fiscal de la société, l’administration fiscale a estimé que ce loyer était trop faible et que la société aurait dû pratiquer un loyer plus élevé. Elle a calculé le loyer :

• en déterminant la valeur vénale de la propriété en la comparant à d’autres situées à Saint-Tropez, Cavalaire, Gassin et au Rayol-Canadel-sur-Mer ;

• et en appliquant initialement un taux de rendement de 4,5% à cette valeur vénale qui sera ensuite réduit à 3,5%.

L’administration estimait ainsi que les loyers auraient dû se situer entre 280 000 euros et 315 000 euros et a redressé la société en conséquence.

La Cour administrative d’appel va valider le redressement fiscal en estimant notamment que cela n’avait pas d’importance si, lors d’un précédent contrôle, l’administration fiscale avait déterminé les loyers à partir de la valeur locative cadastrale.

CAA Marseille, 22 mai 2025, n°23MA02225

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